Mitä moduulirakennukselle tapahtuu vuokrakauden jälkeen?

Käytännöt määräytyvät osin Expandian vakiomallin ja osin hankekohtaisen sopimuksen mukaan. Sopimuksessa kannattaa käydä läpi ainakin purun ja poisviennin laskutus, perustusten purku, tontin ennallistaminen sekä mahdollisen jatkokauden ehdot. Samalla sovitaan selkeästi, mistä Expandia huolehtii, ja mitä tilaajan vastuulle jää.

Mitä moduulirakennukselle tapahtuu, kun vuokra-aika päättyy?

Vuokra-ajan päättyessä rakennus joko puretaan ja moduulit siirtyvät uudelle vuokraajalle uuteen käyttöön, tai vuokrasopimusta jatketaan. Kummassakin tapauksessa jatkosta sovitaan hyvissä ajoin ennen vuokrakauden päättymistä, jotta tarvittavat järjestelyt voidaan tehdä suunnitellusti.

Vakioprosessissamme vuokra-ajan päättyessä moduulit puretaan ja otetaan uudelleen käyttöön seuraavissa kohteissa. Käytännön järjestelyistä ja vastuunjaosta sovitaan tarkemmin hankekohtaisesti jo tarjousvaiheessa. Alla olevaan taulukkoon on koottu viisi keskeistä asiaa sekä se, mikä kuuluu Expandian vakiokäytäntöön, mistä sovitaan erikseen ja mistä tilaaja huolehtii.

Kysymys	Vastaus vakiomallissamme	Mikä sovitaan sopimuksessa	Mitä tilaajan on tehtävä
Kuka purkaa moduulit?	Huolehdimme moduulien purkamisesta ja poisviennistä osana vakioprosessiamme	Sisältyykö purku ja poisvienti kuukausivuokraan vai laskutetaanko erikseen	Varmistaa tontin ja rakennuksen esteetön saavutettavuus sovittuna purkuajankohtana
Mitä tontille jää?	Perustukset ja tonttityöt eivät tyypillisesti sisälly vuokraan eivätkä sen purkamiseen	Ennallistamisen laajuus (esim. pintamaan tasaus, päällysteen tai nurmikon palautus) ja aikataulu	Budjetoida perustusten purku ja tontin ennallistaminen; selvittää, tarvitaanko purkamislupa vai riittääkö purkamisilmoitus
Miten moduulit kunnostetaan?	Moduulit puretaan, tarkastetaan ja kunnostetaan. Moduulit   täyskunnostetaan omissa halleissamme noin 15 vuoden välein	Ei tyypillisesti tilaajaa koskeva sopimuskohta	Ei erityisiä toimia; luovutuskatselmus kunnosta on hyvä sopia osaksi purkuprosessia
Voiko sopimusta jatkaa?	Kyllä. Jos tarve kasvaa, ratkaisu haetaan yhdessä; jos tarve vähenee, sopimusta tarkastellaan yhdessä.	Jatkokauden hinnoitteluperiaate ja irtisanomisajan alkuhetki	Ilmoittaa päätöksestä viimeistään kuusi kuukautta ennen haluttua päättymispäivää
Voiko rakennus siirtyä toiseen toimipisteeseen?	Moduulit ovat siirrettäviä ja ne voidaan siirtää myös saman asiakkaan toiseen kohteeseen.	Siirto edellyttää uutta sopimusta tai sopimuksen muutosta	Hakea rakentamislupa uudessa sijainnissa ja toteuttaa uudet perustukset ja liitännät

Kuka purkaa moduulit, ja mitä tontille jää?

Huolehdimme moduulien purkamisesta ja poisviennistä osana vakioprosessiamme, mutta se, sisältyykö purku kuukausivuokraan vai laskutetaanko se erikseen, sovitaan sopimuksessa. Perustusten purku ja tontin ennallistaminen jäävät sen sijaan tyypillisesti tilaajalle, sillä perustukset ja tonttityöt eivät kuulu vakiovuokraan.

Koska perustukset ja tonttityöt eivät tyypillisesti sisälly vuokraan alun perinkään, ne eivät sisälly myöskään niiden purkamiseen. Käytännössä tämä tarkoittaa, että pintamaan tasaus, päällysteen tai nurmikon palautus ja mahdollisten liittymärakenteiden poisto on hyvä sopia jo etukäteen.

Perustuskustannusten muodostumista käsittelemme tarkemmin hinnan muodostumista käsittelevässä artikkelissamme “Mitä moduulirakennus maksaa?”.

Mitä laki edellyttää, kun rakennus puretaan?

Rakennuksen tai sen osan purkaminen edellyttää yleensä purkamislupaa asemakaava-alueella. Jos purkamislupaa ei tarvita, purkamisesta on tehtävä kirjallinen purkamisilmoitus kunnan rakennusvalvontaan vähintään 30 päivää ennen purkutyön aloittamista; tänä aikana rakennusvalvonta voi perustellusta syystä vaatia lupahakemuksen. Tämä 30 päivän määräaika on sitova, ja se kannattaa ottaa aikataulussa huomioon (rakentamislaki 751/2023, 55 §).

Jos rakennus on luvitettu väliaikaisena rakennuksena, se on rakenteensa, arvonsa ja käyttötarkoituksensa perusteella tarkoitettu pysytettäväksi paikallaan enintään kymmenen vuotta (rakentamislaki 751/2023, 10 §). Rakennustarkastusyhdistyksen mukaan rakennus on väliaikaiselle luvalle asetetun määräajan päätyttyä purettava, tai sen väliaikaisella luvalla myönnetty käyttö lopetettava, jos jatkoaikaa ei ole haettu ja saatu. Tällöin erillistä purkamislupaa ei tarvita, mutta purkamisilmoitus on tehtävä (rakentamislaki 751/2023, 55.3 §). Yli kymmenen vuoden tarve voidaan joutua luvittamaan pysyvänä rakennuksena, jolloin kaavan ja pysyvän rakennuksen vaatimusten on täytyttävä.

Kuka tekee purkamisilmoituksen — Expandia vai tilaaja?

Fyysisen purkutyön voi sopimuksen mukaan tehdä Expandia, mutta muodollinen purkamisilmoitus rakennusvalvonnalle kuuluu tyypillisesti sille, joka on toiminut rakennushankkeeseen ryhtyvänä, eli luvanhaltijana. Koska rakentamisluvan hakee tavallisesti tilaaja, myös ilmoitusvelvollisuus jää usein tilaajalle. Tämä kannattaa nimetä sopimuksessa, ettei kumpikaan osapuoli oleta toisen hoitavan sitä. 

Myös ennallistaminen on hyvä sopia etukäteen. Helsingin kaupungin Siltamäki–Suutarilan väistötilahankkeen käsittelyasiakirjoissa (HEL 2023-002711, 15.6.2023) kirjattiin periaate, että väistötilojen tarpeen päätyttyä kiinnitetään erityistä huomiota tontin ennallistamiseen väistötilakäyttöä edeltävään tilaan. Asiakirja ei kuitenkaan erittele, kuka ennallistamisesta käytännössä vastaa, tai mitä se maksaa. Vastuunjako kannattaa kuitenkin aina kirjata sopimukseen eikä jättää periaatteen varaan.

Miten käytöstä vapautuvat moduulit kunnostetaan?

Moduulit puretaan, tarkastetaan ja kunnostetaan käytön jälkeen. Täyskunnostus suoritetaan omissa halleissamme noin 15 vuoden välein. Sen ansiosta sama moduuli voi palvella yli 30 vuoden kokonaiskäyttöiän aikana tyypillisesti kolmesta viiteen käyttökiertoa. Kunnostus ei ole tilaajan vastuulla.

Kun rakennustuotetta tai -osaa käytetään uudelleen sellaisenaan eikä sitä olennaisesti muuteta, sen soveltuvuus uuteen käyttökohteeseen osoitetaan Suomessa rakennuspaikkakohtaisella varmentamisella eikä CE-merkinnällä. Kyse on yleisestä rakennustuotesääntelystä, joka koskee uudelleenkäytettäviä rakennusosia laajemminkin (Ympäristöministeriö, 2022). 

Kunnostusohjelman ja sertifiointien yksityiskohtiin syvennymme tarkemmin artikkelissamme “Moduulirakennuksen käyttöikä: voiko moduuli kestää yli 30 vuotta?” Uudelleenkäytön ilmastohyötyjä taasen käsittelemme artikkelissamme “Kiertotalous ja uusi rakentamislaki: miten kierrätettävät moduulit pienentävät hiilijalanjälkeä?”. 

Voiko vuokrasopimusta jatkaa, vai pitääkö muuttaa pois?

Kyllä, sopimusta voi tyypillisesti jatkaa. Jos tilantarve kasvaa, ratkaisu haetaan yhdessä; jos tarve vähenee, sopimusta tarkastellaan yhdessä. Päätös jatkosta tai päättämisestä on kuitenkin tehtävä hyvissä ajoin — vakiomallissamme viimeistään kuusi kuukautta ennen haluttua päättymispäivää. Jatkokauden hinnoitteluperiaate ja irtisanomisajan alkuhetki sovitaan sopimuksessa, eivätkä ne ole automaattisesti samat kuin alkuperäisessä kaudessa.

Jos vuokra-aikaa halutaan jatkaa yli kymmenen vuoden, kannattaa huomata ero luvan ja sopimuksen välillä. Väliaikaiselle rakennukselle myönnetty lupa on enintään kymmenen vuotta, kun taas vuokra-aikamme voi ulottua viiteentoista vuoteen — nämä eivät ole sama luku. Yli kymmenen vuoden tarve voi edellyttää jatkoajan hakemista tai rakennuksen luvittamista pysyvänä rakennuksena, jolloin kaavan ja pysyvän rakennuksen vaatimusten on täytyttävä.

Aikatauluvertailua eri vaiheista löydät artikkelistamme “Moduulihankkeen aikataulu”. 

Voiko moduulirakennuksen siirtää yrityksen tai kunnan toiseen toimipisteeseen?

Periaatteessa kyllä, sillä moduulit on suunniteltu siirrettäviksi. Siirto ei kuitenkaan ole pelkkä kuljetus: uusi sijainti tarvitsee oman rakentamisluvan (aiemmin rakennuslupa), omat perustukset ja liitännät, ja siirto etenee oman aikataulunsa mukaisesti. 

Rakentamislupa on tonttikohtainen, samoin perustukset ja liitännät. Siksi käytöstä vapautuva rakennus ei siirry uuteen toimipisteeseen samalla tavalla kuin kalusteet muuttavat toimistosta toiseen. Jokaisessa uudessa sijainnissa lupa- ja perustusvaiheet käydään läpi alusta alkaen. 

Meidän oma osuutemme eli moduulien valmistelu, kuljetus ja asennus on siirrossa toki aikataulullisesti lyhyempi kuin täysin uudessa toimituksessa, koska moduuli on jo olemassa, mutta lupa- ja perustusvaiheet eivät lyhene. 

Sen vuoksi emme voi antaa siirtoprosessille yhtä kokonaisaikaa: se riippuu uuden sijainnin luvasta ja tonttitöistä. Lupavaiheet kunnalle ja yritykselle olemme koonneet  lupaprosessi- ja kaavoitusoppaaseemme. 

Vuokrakauden päättyminen on useimmiten suoraviivaista – muttei aina

Useimmiten vuokrakauden päättyminen on suoraviivaista: sovitaan purusta tai vuokrasopimuksen jatkamisesta, ja tarvittavat järjestelyt käynnistyvät. Joissakin tilanteissa huomioitavaa on kuitenkin hieman enemmän, joten niihin kannattaa varautua etukäteen.

• Tontin ennallistaminen voi olla laajempi ja kalliimpi kuin oletit. Koska perustusten purku ja tontin ennallistaminen jäävät tyypillisesti tilaajalle, raskaat perustukset tai lupaehtojen edellyttämä maisemointi voivat nostaa purkuvaiheen kustannusta odottamatta. Tämä kannattaa budjetoida jo sopimusvaiheessa, ei vasta purkuhetkellä.
• Vuokrasuhteen jatkaminen yli kymmenen vuoden voi vaatia uudelleenluvituksen. Jos vuokra-aikaa halutaan jatkaa yli kymmenen vuoden rajan, rakennus voidaan joutua luvittamaan pysyvänä rakennuksena, jolloin ratkaisevaa on muun muassa se, täyttääkö rakennus pysyvälle rakennukselle asetetut vaatimukset ja mahdollistaako kaava sen käytön kyseisellä tontilla. Kyse ei ole pelkästä sopimuksesta, vaan luvasta.
• Siirto toiseen toimipisteeseen ei ole vain kuljetus. Uusi sijainti tarvitsee oman rakentamisluvan, omat perustukset ja liitännät, joten siirto ei sovi ratkaisuksi äkilliseen tilantarpeeseen ilman etukäteissuunnittelua. Aikataulultaan se muistuttaa enemmän uutta toimitusta kuin muuttoa.
• Joskus moduulivuokra ei ole oikea ratkaisu ollenkaan. Jos tarve on lyhyt ja kertaluonteinen, mutta tontti vaatii raskaat perustukset ja mittavan ennallistamisen, purku- ja ennallistamiskustannukset voivat syödä vuokrauksen jouston hyödyn; silloin kannattaa punnita, onko olemassa oleva tila tai kevyempi väliaikaisratkaisu kokonaistaloudellisempi.

Samoin, jos tila tarvitaan samalla paikalla pysyvästi vuosikymmeniksi, väliaikaisena luvitettu siirtokelpoinen rakennus ei ole tarkoitukseensa oikea: pysyvä tarve luvitetaan ja rakennetaan pysyvänä. Moduulivuokra on vahvimmillaan silloin, kun tarve on aikaan sidottu, toistuva tai muuttuva — ei silloin, kun se on kertaluonteinen ja paikkaansa sidottu raskain ennallistamisehdoin.

Usein kysytyt kysymykset

Kuka purkaa moduulirakennuksen, kun vuokra-aika päättyy?

Expandia huolehtii moduulien purkamisesta ja siirtämisestä osana vakioprosessiaan. Se, sisältyykö purku ja poisvienti kuukausivuokraan vai laskutetaanko se erikseen, sovitaan sopimuksessa. Perustusten purku ja tontin ennallistaminen jäävät tyypillisesti tilaajan vastuulle.

Mitä tontille jää moduulirakennuksen purkamisen jälkeen?

Perustukset, tonttitöiden jäljet ja mahdolliset liittymärakenteet jäävät tyypillisesti tilaajan vastuulle, sillä ne eivät kuulu vakiovuokraan. Ennallistamisen laajuus — esimerkiksi pintamaan tasaus tai päällysteen palautus — kannattaa sopia jo sopimusvaiheessa. Jos rakennus on ollut luvitettu väliaikaisena rakennuksena, sen purkamisesta on tehtävä kunnan rakennusvalvontaan purkamisilmoitus; erillistä purkamislupaa ei tällöin tarvita. Muissa tapauksissa purkaminen voi asemakaava-alueella edellyttää purkamislupaa.

Miten käytöstä vapautuvat moduulit kunnostetaan uutta käyttöä varten?

Moduulit puretaan, tarkastetaan ja täyskunnostetaan Expandian omissa halleissa noin 15 vuoden välein. Tämä mahdollistaa sen, että sama moduuli palvelee tyypillisesti kolmesta viiteen käyttökiertoa yli 30 vuoden kokonaiskäyttöiän aikana. Kunnostus ei ole tilaajan vastuulla.

Voiko moduulirakennuksen vuokrasopimusta jatkaa?

Kyllä, tyypillisesti voi. Jos tilantarve kasvaa, ratkaisu haetaan yhdessä; jos tarve vähenee, sopimusta tarkastellaan yhdessä. Päätös jatkosta tai päättämisestä on kuitenkin tehtävä viimeistään kuusi kuukautta ennen haluttua päättymispäivää, ja jos jatko ylittäisi väliaikaisen rakennuksen kymmenen vuoden rajan, kannattaa selvittää hyvissä ajoin, vaatiiko se rakennuksen uudelleenluvitusta.

Voiko moduulirakennuksen siirtää yrityksen tai kunnan toiseen toimipisteeseen?

Periaatteessa kyllä, sillä moduulit on suunniteltu siirrettäviksi ja uudelleenkäytettäviksi. Käytännössä siirto edellyttää rakentamisluvan hakemista uudessa sijainnissa sekä uusia perustuksia ja liitäntöjä, joten se etenee omalla aikataulullaan eikä ole pelkkä kuljetustehtävä.

Nämä kolme asiaa — purun ja poisviennin laskutus, perustusten purku ja tontin ennallistaminen sekä jatkokauden ehdot — kannattaa ottaa puheeksi jo tarjousvaiheessa, ei vasta silloin, kun vuokra-aika on päättymässä. Kun vastuunjako on kirjattu sopimukseen alusta asti, vuokra-ajan päättyminen on rutiinia. Ota yhteyttä Expandiaan, niin käymme ne läpi yhdessä.

Lähteet ja lisätiedot

• Rakentamislaki 751/2023, 10 § ja 55 § 
• Rakennustarkastusyhdistys: Väliaikainen rakennus 
• Kuntaliitto: Rakentamislaki ja rakennusvalvonta, 3.4 Purkamislupa 
• Ympäristöministeriö: Rakennustuotteiden uudelleenkäyttö on Suomessa mahdollista rakennuspaikkakohtaista varmentamista käyttäen (21.6.2022)
• Helsingin kaupunki: Hankesuunnitelma, väistötilat, Vaskiniitynkuja 5, Siltamäki, Suutarila (HEL 2023-002711, rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 15.6.2023 § 60)
• Expandia: Moduulirakennuksen käyttöikä 
• Expandia: Kiertotalous ja uusi rakentamislaki 
• Expandia: Moduulirakentamisen lupaprosessi ja kaavoitus