Mitä moduulirakennus maksaa? Kustannuserät, joista kokonaishinta muodostuu

Väliaikaisten tilojen kokonaiskustannukset muodostuvat neljästä osasta: kuukausivuokrasta, käyttöönoton kertaluonteisista kuluista, vuokraan kuulumattomista käyttökustannuksista ja sopimuskauden päättymisen kustannuksista. Neliöhintaa ei voi antaa ilman lähtötietoja, koska sama neliömäärä maksaa eri verran käyttötarkoituksen, vuokra-ajan, tontin ominaisuuksien ja varustelutason mukaan.

Vertailukelpoinen tarjous kertoo lisäksi viisi asiaa, jotka jäävät usein mainitsematta: arvonlisäveron käsittelyn, hintatason, eli minkä ajankohdan kustannustasossa hinta on, indeksiehdon, käytetyn pinta-alakäsitteen ja sen, kuka vastaa kustakin erästä. Ilman näitä kaksi tarjousta ei ole vertailukelpoisia, vaikka molemmissa lukisi euroa neliöltä kuukaudessa.

Neliöhinta ei ole vertailukelpoinen ilman toimitussisältöä

Julkiset hankeasiakirjat näyttävät, miksi pelkkä neliövuokra johtaa harhaan. Helsingin kaupunginvaltuuston 16.4.2025 hyväksymässä Puistolan hankkeessa esiintyy kaksi väistötilaratkaisua eri hinnoilla: (luvut eivät ole Expandian hintoja.)

• Puistolan peruskoulun väistötilat osoitteessa Suuntimotie 28: 32,20 euroa/m²/kk marraskuun 2024 hintatasossa, noin 2 542 000 euroa vuodessa.
• Puistolan liikuntapuiston pukuhuone- ja laitesuojapaviljonki osoitteessa Koudantie 2: 59,60 euroa/m²/kk syyskuun 2024 hintatasossa, noin 124 000 euroa vuodessa.

Luvut koskevat eri rakennuksia, eri käyttötarkoituksia, eri kokoluokkia ja eri hintatasoja. Niitä ei siis pidä lukea keskenään vertailukelpoisina markkinahintoina. Ne osoittavat sen, mitä kaikkea neliövuokrasta on aina kysyttävä: mikä käyttötarkoitus, mikä pinta-alakäsite, mikä vuokra-aika, mikä hintataso, ja mitä toimitus kattaa.

Pinta-alakäsite ei ole muodollisuus. Helsingin Siltamäki–Suutarilan väistötilahankkeessa saman rakennuksen laajuus ilmoitetaan kolmella luvulla: noin 5 770 brm², 4 830 htm² ja noin 3 858 hym². Jos neliöhinta lasketaan huoneistoalasta, mutta verrataan toisen hankkeen hyötyalasta laskettuun hintaan, ero on neljänneksen luokkaa ennen kuin yhtään muuta tekijää on huomioitu.

Mitkä ovat moduulirakennuksen kustannuserät ja kuka mistäkin vastaa?

Olemme jäsentäneet moduulirakennushankkeen kustannukset yhdeksään erään. Taulukko kuvaa Expandian vakiomallia: sisältyminen vuokraan ja vastuunjako ovat sopimuskohtaisia, ja juuri niiden erot ovat yleisin syy siihen, etteivät tarjoukset ole vertailukelpoisia.

Kustannuserä	Sisältyykö kuukausivuokraan	Toteuttaja	Kustannusvastuu
Pinta-ala ja henkilömäärä	Määrittää vuokran tason	Tilaaja määrittelee, Expandia mitoittaa	Tilaaja
Vuokra-aika 1–15 vuotta	Määrittää vuokran tason	Tilaaja valitsee	Tilaaja
Varustelutaso ja lisävarusteet	Kyllä, valinnan mukaan	Expandia	Tilaaja
Huolto ja kunnossapito	Kyllä, ellei toisin sovita	Expandia	Expandia
Rakennuksen vakuutus	Kyllä, ellei toisin sovita	Expandia	Expandia
Toimitus, kuljetus ja nostot	Ei; kertaluonteinen erä	Expandia	Tilaaja
Perustukset ja tonttityöt	Ei, ellei erikseen sovita	Sopimuskohtainen	Tilaaja
Liitännät ja käyttökustannukset	Ei	Tilaaja tai verkonhaltija	Tilaaja
Lupa- ja suunnittelukulut	Ei	Tilaaja hakee, Expandia toimittaa aineiston	Tilaaja
Purku ja poisvienti	Sovitaan sopimuksessa	Expandia (moduulit), tilaaja (perustukset ja piha)	Sovitaan sopimuksessa

Pyydä jokaiselta tarjoajalta tämä erittely samassa muodossa. Kun toteuttaja, laskutustapa ja kustannusvastuu on nimetty erä kerrallaan, tarjousten erot näkyvät ilman tulkintaa.

Mitkä tekijät ratkaisevat kuukausivuokran suuruuden?

Kuukausivuokraan vaikuttavat ennen kaikkea neliömäärä, vuokra-ajan pituus, käyttötarkoitus ja varustelutaso. Nämä neljä tietoa riittävät alustavaan hinta-arvioon.

Pinta-ala ja henkilömäärä. Hinta ei skaalaudu suoraan neliöiden mukaan. Käyttötarkoitus ja henkilömäärä ratkaisevat talotekniikan mitoituksen, WC- ja sosiaalitilojen määrän sekä pintamateriaalit, ja sama 150 neliötä maksaa siksi eri verran toimistona kuin päiväkotina. Ratkaisevaa on, montako ihmistä samaan neliömäärään mahtuu, ja millä varustelulla.

Vuokra-aika. Vuokra-aikamme on 1–15 vuotta ja irtisanomisaika 6 kuukautta. Kertaluonteiset erät jakautuvat pidemmällä vuokra-ajalla useammalle kuukaudelle, joten lyhyt vuokra-aika nostaa neliökustannusta, vaikka rakennus olisi täsmälleen sama. Sovi tarjousvaiheessa myös se, mistä hetkestä irtisanomisaika alkaa, ja voiko määräaikaisen kauden päättää kesken.

Rakentamislain 10 §:n mukaan rakennus on väliaikainen, jos se on rakenteensa, arvonsa ja käyttötarkoituksensa perusteella tarkoitettu pysytettäväksi paikallaan enintään kymmenen vuotta. Tämä ei rajaa vuokra-aikaa: siirrettävyys on rakennustekninen ominaisuus, ja jos tarve on pidempi kuin kymmenen vuotta — vuokra-aikamme yltää viiteentoista — rakennus luvitetaan pysyvänä, jolloin sen on täytettävä kaavan ja pysyvän rakennuksen vaatimukset. Luvituksen kokonaisuus on käyty läpi lupaprosessi- ja kaavoitusoppaassamme.

Varustelutaso. Vakiotoimitukseemme sisältyvät ilmanvaihto, valaistus, sähkö ja tietoliikennevalmius: moduulin sisäiset asennukset kuuluvat toimitukseemme, kun taas liittymät tontin rajalta rakennukseen sekä sähkön, veden ja tietoliikenteen kulutus rajataan tarjouksessa erikseen. Kuukausivuokraa nostavat lisävarusteet, jotka tilaaja valitsee: akustiikkapaketti, jäähdytys, valmistuskeittiö, kulunvalvonta ja kameravalvonta, aurinkopaneelit tai kalusteet. Varustelua voi muuttaa ilman pinta-alan muuttamista, mutta toiminnan edellyttämistä ratkaisuista ei kannata tinkiä: valmistuskeittiö päiväkodissa tai riittävä akustiikka luokkahuoneessa ei ole lisävaruste, vaan käyttökelpoisuuden ehto.

Toimitus, kuljetus ja nostot. Toimitus on kertaluonteinen erä, jonka suuruus riippuu moduulien lähtöpaikan etäisyydestä ja tontin olosuhteista. Vuokrakalustoon kuuluva moduuli ei aina lähde tehtaalta, vaan edellisestä kohteesta tai varastolta, ja kuljetusmatkan lisäksi hintaan vaikuttaa se, kuinka helposti nostokalusto pääsee tontille.

Mitkä kustannukset jäävät tilaajan maksettaviksi?

Tilaaja vastaa tyypillisesti tontista, perustuksista ja tonttitöistä, liitännöistä, lupa- ja suunnittelukuluista sekä käyttökustannuksista. Nämä erät eivät näy kuukausivuokrassa, mutta julkisten hankeasiakirjojen perusteella ne voivat olla yhtä merkittäviä kuin vuokra.

Perustukset ja tonttityöt: hankkeen aliarvioiduin erä

Perustukset, tonttityöt ja pihatyöt eivät kuulu vakiovuokraamme, ellei niistä sovita erikseen. Tilaajan on siis varattava niille budjetti riippumatta siitä, kilpailuttaako hän työt itse, vai tilaako ne erikseen hinnoiteltuna osana kokonaisuutta. Vastuunjako vaihtelee toimittajittain ja hankkeittain, joten se on nimettävä tarjouksessa erä kerrallaan.

Mittaluokan näkee julkisista päätöksistä. Helsingin kaupungin hankesuunnitelmassa väliaikaiselle päiväkotipaviljongille (Mäntymäentie 1, päätös 30.6.2022) kaupungin investointikustannukset olivat 2 071 000 euroa ja paviljongin vuokrasumma viideltä vuodelta 1 634 700 euroa, alv 0 %. Kaupunki vastasi muun muassa pohja-, perustus- ja pihatöistä, mutta asiakirja ei erittele niiden euromääräistä osuutta investointikustannuksista. Kestävä johtopäätös on tämä: vuokran ulkopuoliset investoinnit voivat muodostaa merkittävän osan kokonaisbudjetista, tässä hankkeessa vuokrasummaa suuremman.

Kustannusta nostavat pehmeä maaperä ja paalutus, korkeuserot, purettavat rakenteet, laajat piha-alueet ja hulevesijärjestelyt. Sitä laskevat tasainen ja kantava tontti, valmis asfalttikenttä ja lähellä olevat liitännät. Olemassa oleva teollisuus- tai logistiikka-alue on siksi lähtökohtaisesti eri asemassa kuin rakentamaton tontti. Teetä maaperäselvitys ennen tarjouspyyntöä, muuten hankkeen suurin yksittäinen erä on tarjousvaiheessa tuntematon.

Liitännät

Sähkö-, vesi-, viemäri- ja tietoliikenneliitännät ja lämmitys ovat tilaajan vastuulla sekä kertaluonteisena liittymäkustannuksena että jatkuvina käyttökustannuksina. Kustannukseen vaikuttavat etäisyyden lisäksi tarvittava kapasiteetti, liittymismaksut, maaperä ja kaivureitti, katujen alitukset, mahdollinen pumppaus ja verkonhaltijan vaatimukset. Lämmitysratkaisu vaikuttaa käyttökustannuksiin koko vuokrakauden ajan. Toteutamme sen sähköllä tai vesikiertoisena ja yhdistämme siihen tarvittaessa lämpöpumpun, kaukolämmön tai aurinkopaneelit.

Lupa- ja suunnittelukulut

Rakentamisluvan (aiemmin rakennuslupa) maksu määräytyy kunnan rakennusvalvontataksan mukaan ja vaihtelee kunnittain. Suunnittelu- ja rakennuttamiskulut ovat oma eränsä: Siltamäki–Suutarilan väistötilahankkeessa 900 000 euron investointikustannukset muodostuivat rakennuttamis- ja suunnittelukustannuksista, rakennuttajan erillishankinnoista sekä lisä- ja muutostyövarauksesta. Me toimitamme lupahakemukseen tarvittavan teknisen aineiston ja hoidamme suunnittelun omalta osaltamme. Luvan hakijana ja lupamaksun maksajana toimii tilaaja.

Purku ja poisvienti

Moduulien purku ja poisvienti hoituvat vuokrakauden päättyessä osana sopimustamme: moduulit kunnostetaan ja siirtyvät seuraavaan kohteeseen. Se, sisältyykö purku kuukausivuokraan vai laskutetaanko se erillisenä eränä, kirjataan sopimukseen, joten pyydä tämä auki jo tarjousvaiheessa. Perustusten purku ja tontin ennallistaminen jäävät tyypillisesti tilaajalle.

Miksi moduulirakennuksen vuokra ei ole sama kuin tilakustannus?

Toimittajalle maksettava vuokra on vain osa siitä tilakustannuksesta, joka lopulta kohdistuu käyttäjälle. Organisaation omat ylläpito- ja yleiskustannukset lisätään vuokran päälle.

Helsingin Siltamäki–Suutarilan väistötilahankkeessa (kaupunginvaltuusto 11.10.2023) ulos maksettava vuokra oli 27,08 euroa huoneistoneliömetriltä kuukaudessa, alv 0 %, mutta käyttäjille kohdistuva laskennallinen tilakustannus 31,83 euroa samalla yksiköllä. Erotus muodostui kaupungin omasta ylläpitovuokrasta 1,49 euroa, yleiskustannuksesta 0,67 euroa ja lisävuokrasta 2,59 euroa.

Mäntymäentien päiväkotipaviljongin päätöksessä ero on jyrkempi: ulos maksettava vuokrasumma viideltä vuodelta oli 1 634 700 euroa, mutta käyttäjälle kohdistuvaksi tilakustannukseksi kirjattiin enintään 68 302 euroa kuukaudessa eli 4 098 135 euroa samalta ajalta.

Lisäerät ovat tilaajaorganisaation omaa sisäistä kustannusten kohdistamista, eivät toimittajan laskuttamia. Sekaannus johtaa vertailuvirheeseen, jossa yhden hankkeen tilakustannusta verrataan toisen vuokrariviin. Varmista siis aina, että vertailtavat luvut sisältävät samat kustannuserät.

Mitkä tekijät voivat muuttaa kustannuksia vuokrakauden aikana?

Budjetin kestävyys ratkeaa siinä, onko muutostilanteet kirjattu sopimukseen etukäteen. Nämä kuusi tilannetta toistuvat usein.

Muutostilanne	Mihin erään se osuu	Kuka kantaa	Miten kirjataan tarjoukseen
Vuokra-aika pitenee	Kuukausivuokra	Tilaaja	Jatkokauden hinnoitteluperiaate ja irtisanomisajan alkuhetki
Indeksi nostaa vuokraa	Kuukausivuokra	Tilaaja	Onko vuokra kiinteä vai sidottu indeksiin, ja mihin indeksiin
Tontti vaatii paalutuksen	Perustukset ja tonttityöt	Tilaaja	Maaperäselvityksen tekijä ja vastuu lisätöistä
Liittymäkapasiteetti ei riitä	Liitännät	Tilaaja	Kuka selvittää kapasiteetin ja milloin
Käyttöönotto viivästyy	Vuokran alkamishetki	Sovittava	Mistä hetkestä vuokra alkaa juosta
Purku laajenee arvioitua suuremmaksi	Sopimuskauden päättyminen	Sovittava	Ennallistamisen laajuus ja kumman vastuulla

Ennen sopimusta kannattaa tarkistaa, pysyykö kuukausivuokra samana koko vuokrakauden vai tarkistetaanko sitä indeksin mukaan. Pitkässä vuokrasopimuksessa tällä voi olla merkittävä vaikutus kokonaiskustannuksiin, joten hinnoitteluperiaatteen on hyvä käydä selvästi ilmi jo tarjouksesta.

Miten pyydät vertailukelpoisen tarjouksen?

Vertailukelpoinen tarjous edellyttää, että kaikki toimittajat saavat samat lähtötiedot ja hinnoittelevat samat erät. Kahdeksan tiedon lista riittää:

1. Käyttötarkoitus (toimisto, työmaatoimisto, koulu, päiväkoti, hoivatila, majoitus) ja käyttäjämäärä
2. Arvioitu neliötarve tai tilaohjelma: työpisteitä, luokkahuoneita, asuntoja
3. Erityistilat: keittiö ja ruokailu, neuvotteluhuoneet, esteetön WC, pesutilat
4. Vuokra-aika ja toivottu käyttöönottopäivä sekä lupien, tonttitöiden ja toimituksen vaatima aikavara; hankkeen läpimeno vaiheittain on avattu omassa artikkelissa ”Moduulihankkeen aikataulu”.  
5. Tontin sijainti, koko ja tiedossa oleva maaperätieto
6. Liitäntöjen sijainti, etäisyys ja tiedossa oleva kapasiteetti
7. Kerrosluku sekä mahdolliset korkeus- tai kaavarajoitteet
8. Kuka vastaa perustuksista, tonttitöistä ja purun jälkeisestä ennallistamisesta.

Pyydä hinta samalla erittelyllä jokaiselta tarjoajalta, kuukausivuokra erikseen ja kertaluonteiset erät erikseen, ja pyydä nimeämään erät, joita tarjous ei kata.

Julkisessa hankinnassa hankintalain määräajat rytmittävät prosessin; yksityisellä ostajalla niitä ei ole, mutta organisaation oma hankintaohje voi asettaa omat vaiheensa.

Expandialta saat alustavan hinta-arvion jo ennen varsinaista tarjouspyyntöä. Toimistoille sekä kouluille ja päiväkodeille on omat konfiguraattorinsa, joihin syötetään tilatarpeen keskeiset lähtötiedot.Toimiston konfiguraattorissa määrittelet esimerkiksi työpisteiden, työhuoneiden sekä neuvottelu- ja taukotilojen määrän.  Koulujen ja päiväkotien konfiguraattorissa lähtötietoina ovat muun muassa luokkahuoneiden tai osastojen määrä, pohjaratkaisu, erikoistilat ja vuokra-aika.

Valintojesi perusteella konfiguraattori muodostaa pohjaratkaisun ja alustavan kuukausihinta-arvion vakiovarustelulla. Arvio ei vielä sisällä tonttikohtaisia kustannuksia eikä korvaa varsinaista tarjousta, mutta auttaa hahmottamaan budjettia jo suunnittelun alkuvaiheessa.

Milloin moduulirakennus ei ole kustannustehokkain ratkaisu?

Moduulivuokraus ei ole edullisin ratkaisu kaikissa tilanteissa. Kolmessa tilanteessa kannattaa laskea myös muut vaihtoehdot.

• Tontin valmistelu ratkaisee kokonaistalouden. Jos maaperä vaatii paalutuksen tai laajat maanrakennustyöt, sama perustusinvestointi on tehtävä ratkaisusta riippumatta. Silloin sen jaksottaminen pysyvän rakennuksen pidemmälle käyttöiälle voi olla perustellumpaa kuin muutaman vuoden vuokrakaudelle.
• Tarve on varmasti pysyvä. Vuokramalli on vahvimmillaan, kun tarve on ajallisesti rajattu tai epävarma. Jos tilatarve jatkuu varmasti vuosikymmeniä ja sijainti on pysyvä, omistaminen voi olla kokonaistaloudellisesti järkevämpää; tätä valintaa käsittelemme moduulitoimiston ja perinteisen toimiston vertailussa. Rajan paikka ratkeaa laskelmalla, ei nyrkkisäännöllä.
• Tarve on hyvin lyhyt ja vaatimaton. Muutaman kuukauden tarpeeseen muutamalle hengelle täysimittainen moduulirakennus perustuksineen ja liitäntöineen on ylimitoitettu, koska kertaluonteiset erät eivät ehdi jakautua. Työmaalla raja kontin ja rakennuksen välillä on oma kysymyksensä. 

Usein kysytyt kysymykset

Paljonko moduulirakennus maksaa neliöltä?

Neliöhintaa ei voi antaa ilman lähtötietoja, koska sama neliö maksaa eri verran moduulikoulussa, päiväkodissa ja työmaatoimistossa. Julkisissa hankeasiakirjoissa esiintyvät neliövuokrat eivät ole keskenään vertailukelpoisia: ne koskevat eri käyttötarkoituksia, eri pinta-alakäsitteitä ja eri hintatasoja. Pyydä siksi hinta aina yhdessä käyttötarkoituksen, pinta-alakäsitteen, vuokra-ajan, hintatason ja toimitussisällön kanssa.

Mitä moduulirakennuksen kuukausivuokraan sisältyy?

Expandian vuokraan sisältyvät tilan käyttö, rakennuksen huolto ja kunnossapito sekä vakuutukset, ellei toisin sovita. Huolto tarkoittaa huoltokäyntejä kaksi kertaa vuodessa sekä ilmanvaihto- ja sähköjärjestelmien tarkastusta kolmen vuoden välein. Vakuutus koskee rakennusta ja sen rakenteita, joten vuokralaisen irtaimisto, kalusteet ja toiminnan vastuuvakuutus budjetoidaan erikseen. Tontti, perustukset, käyttökustannukset, siivous, vartiointi, tietoliikenne ja kalusteet eivät sisälly vuokraan.

Kuka maksaa perustukset ja tonttityöt?

Perustukset ja tonttityöt eivät kuulu vakiovuokraamme, ellei niistä sovita erikseen, joten tilaajan on varattava niille oma budjetti. Vastuunjako vaihtelee toimittajittain ja hankkeittain, ja siksi se on nimettävä tarjouksessa erä kerrallaan: kuka toteuttaa, kuka maksaa ja kuka kantaa kustannusmuutokset. Julkisten hankeasiakirjojen perusteella vuokran ulkopuoliset investoinnit voivat muodostaa merkittävän osan hankkeen kokonaisbudjetista.

Miten vuokra-ajan pituus vaikuttaa hintaan?

Kertaluonteiset erät, kuten kuljetus, asennus- ja tonttityöt, jakautuvat pidemmällä vuokra-ajalla useammalle kuukaudelle, jolloin kuukausikustannus laskee. Lyhyt vuokra-aika nostaa neliökustannusta, vaikka rakennus olisi sama. Expandian vuokra-aika on 1–15 vuotta ja irtisanomisaika 6 kuukautta; sovi tarjousvaiheessa, mistä hetkestä irtisanomisaika alkaa.

Miksi moduulitoimittajien tarjoukset eivät ole keskenään vertailukelpoisia?

Yleisin syy on, että tarjoukset hinnoittelevat eri erät: yksi sisällyttää kuljetuksen ja nostot kuukausivuokraan, toinen laskuttaa ne erikseen, kolmas jättää ne mainitsematta. Pyydä siksi jokaiselta tarjoajalta hinta samalla erittelyllä, ja pyydä nimeämään erät, joita tarjous ei kata sekä arvonlisäveron käsittely, hintataso, indeksiehto ja käytetty pinta-alakäsite.

Lähteet ja lisätiedot

• Expandia – Toimiston konfiguraattori
• Expandia – Koulut ja päiväkodit
• Expandia – Moduulirakentamisen lupaprosessi ja kaavoitus
• Helsingin kaupunki – Hankesuunnitelma, päiväkodin väistötila, paviljonki, Mäntymäentie 1 (HEL 2022-007233, päätös 30.6.2022)
• Helsingin kaupunki – Hankesuunnitelma, väistötilat, Vaskiniitynkuja 5, Siltamäki, Suutarila (HEL 2023-002711, kaupunginvaltuusto 11.10.2023)
• Helsingin kaupunki – Puistolan peruskoulun, päiväkodin, leikkipuiston ja liikuntahallin korvaavan uudisrakennuksen hankesuunnitelma (HEL 2024-015760, kaupunginvaltuusto 16.4.2025)
• Rakentamislaki 751/2023, 10 §