Vuokrata vai rakentaa omaksi? Näin vertailet tilaratkaisun todellisia kustannuksia

Miksi vuokrauksen ja omistamisen kustannuksia on vaikea vertailla suoraan?

Vuokraamisen ja omistamisen kustannusten vertailu on kieltämättä haastavaa. Omistaminen vaatii alkuun kertainvestoinnin, minkä lisäksi kustannuksia syntyy vuosien mittaan ylläpidosta. Vuokrauksessa kustannukset puolestaan jakautuvat kuukausittaisiin vuokraeriin.

Ensimmäisen vuoden kassavirta ja koko sopimuskauden kokonaiskustannus ovat eri asioita, joten vertailukelpoinen tulos syntyy vasta, kun molemmista vaihtoehdoista katsotaan samaa jaksoa.

Ratkaisu on laskea kummastakin vaihtoehdosta kokonaiskustannus koko tarkastelujaksolta. 

Jos jakso on pitkä, eri aikaan osuvat kassavirrat kannattaa lisäksi diskontata samaan hetkeen organisaation omalla laskentakorolla; vasta silloin kertainvestointi ja kuukausierä ovat aidosti vertailukelpoisia. Tätä kutsutaan elinkaarilaskennaksi.

Elinkaarilaskennalle on tarvetta, sillä tilaratkaisuissa puhutaan merkittävistä summista.  Kuntaliiton toimitilat-sivun (päivitetty 20.3.2026) mukaan tilakustannukset muodostavat toimistotiloissa keskimäärin 10–20 prosenttia toimintojen kokonaiskustannuksista. Valtiovarainministeriön artikkelin (valtioneuvosto.fi, 15.11.2018) mukaan kuntasektorin rakennusinvestoinnit olivat vuonna 2016 noin 1,8 miljardia euroa ja vuokria maksettiin noin 1,2 miljardia euroa, ja elinkaarilaskelmia käytettiin uusinvestointien pohjana joka kymmenennessä kunnassa. Luvut ovat vuodelta 2018, ja artikkelin havainto oli, että suuria päätöksiä tehtiin ilman koko elinkaaren laskelmaa.

Mitä vuokraamisen ja omistamisen vertailussa kannattaa huomioida?

Rakentamislain (751/2023) 10 § määrittää rakennuksen väliaikaiseksi, jos se on rakenteensa, arvonsa ja käyttötarkoituksensa perusteella tarkoitettu pysytettäväksi paikallaan enintään kymmenen vuotta. 

Väliaikaisen tilaratkaisun kokonaiskustannuksiin vaikuttavat pääoman sitoutuminen, ylläpito, vajaakäyttöriski, jäännösarvo, muuttuvat tilantarpeet, purku- ja muutostyöt sekä kustannusten ennustettavuus. Kun samat asiat käydään läpi sekä omistamisen että vuokraamisen näkökulmasta, vaihtoehtojen todelliset erot alkavat hahmottua.

Vertailukriteeri	Mitä kysyä omistusvaihtoehdosta?	Mitä kysyä vuokravaihtoehdosta?	Mihin ero vaikuttaa budjetissa?
Pääoman sitoutuminen	Kuinka suuri kertainvestointi pitää rahoittaa heti, ja millä lainaehdoilla?	Sitooko sopimus pääomaa lainkaan, vai vaatiiko se vakuuksia tai ennakkomaksuja?	Kertainvestointi näkyy taseessa ja voi rajoittaa muuta investointikykyä. Vuokrasopimuksen kirjanpitokäsittely riippuu sopimuksen ehdoista ja sovellettavista tilinpäätösperiaatteista.
Ylläpito ja kunnossapito	Kuka rahoittaa huollon ja peruskorjaukset koko käyttöajalle, ja miten niiden ajoitus ennustetaan?	Mitkä huoltotehtävät sisältyvät kuukausivuokraan ja mitkä jäävät vuokralaiselle?	Omistuksessa ylläpito on oma budjettirivi, joka kannattaa arvioida koko käyttöajalle. Vuokrauksessa se voi sisältyä kuukausierään, jos niin on sovittu.
Vajaakäyttöriski	Mitä tapahtuu, jos tila jää vajaakäyttöön? Jääkö pääomakulu silti maksettavaksi täysimääräisenä?	Voiko vuokrattua pinta-alaa muuttaa kesken kauden, jos käyttöaste laskee, ja millä ehdoilla?	Vajaakäyttö rasittaa omistettua tilaa käyttöasteesta riippumatta; luvut taulukon jälkeen.
Jäännösarvo	Mikä on rakennuksen ja tontin arvioitu jälleenmyyntiarvo käytön päätyttyä, ja kuka arvioi sen?	Mitä tilalle tapahtuu sopimuskauden päätyttyä, ja onko jäännösarvo vuokralaiselle relevantti kysymys?	Omistuksessa jäljellä oleva arvo vähennetään kokonaiskustannuksesta ja mahdollinen purkukustannus lasketaan mukaan.  Vuokrauksessa jäännösarvo kuuluu vuokranantajalle
Muuttuva tilantarve	Kuinka helposti rakennusta voi laajentaa tai supistaa, jos tarve muuttuu, ja mitä se maksaa?	Mitä sopimus sanoo tilan lisäämisestä tai vähentämisestä kesken kauden?	Omistuksessa muutos vaatii usein uuden investointipäätöksen. Vuokrauksessa se voi olla sopimusmuutos, jonka ehdot ratkaisevat.
Purku- ja muutostyöt	Kuka vastaa purkamisesta käytön päätyttyä, ja onko purkukustannus varattu budjettiin?	Sisältyykö purku ja poisvienti vuokraan vai laskutetaanko erikseen, ja mitä perustuksille tapahtuu?	Purkukustannus kannattaa kysyä molemmista jo etukäteen, koska se jää usein alkuperäisen laskelman ulkopuolelle.
Ennustettavuus	Miten yleinen rakennuskustannusten nousu vaikuttaa alkuperäiseen investointiarvioon, jos hanke viivästyy?	Onko kuukausivuokra kiinteä vai indeksisidonnainen, ja mistä hetkestä korotus alkaisi?	Kuka kantaa hintariskin ja millä aikavälillä?

Miten vajaakäyttöriski näkyy budjetissa?

Vajaakäyttö on mitattu ilmiö, ei teoreettinen riski. Helsinki Research Forumin (RAKLI kumppanina) tiedotteen 2.1.2026 mukaan pääkaupunkiseudun keskeisillä toimistoalueilla oli joulukuun 2025 lopussa tyhjänä 791 000 neliömetriä toimistotilaa. Keskimääräinen vajaakäyttöaste oli 18,0 prosenttia, ja A-luokan toimistoissakin 9,9 prosenttia. 

Luvut kuvaavat ammattimaisesti hoidettuja markkinoita, eivät yksittäistä kiinteistöä, ja juuri siksi ne ovat hyödyllisiä: vajaakäyttöä esiintyy silloinkin, kun tilat ovat hyvin hoidettuja. Omistetussa tilassa pääomakulu juoksee käyttöasteesta riippumatta. Vuokratussa tilassa vuokra jatkuu tyhjästäkin tilasta, ellei sopimus mahdollista pinta-alan pienentämistä tai sopimuksen päättämistä; siksi muutosehdot kannattaa kysyä jo tarjousvaiheessa.

Mitä kuukausivuokraan sisältyy ja mitä ei?

Vuokran jakaminen pääoma- ja ylläpito-osuuteen on vakiintunut käytäntö. Valtiokonttorin ohje ”Toimitilamenojen ja -tulojen kirjaaminen” (voimassa 1.1.2020 alkaen, perustuu valtioneuvoston asetukseen 242/2015) jakaa valtion toimitilan vuokran pääomaosuuteen ja ylläpito-osuuteen ja käsittelee lämmityksen, sähkön, veden, siivouksen, ympäristönhoidon, vartioinnin sekä korjaus- ja kunnossapitopalvelut erillisinä kuluina.

Sama erottelu kannattaa tehdä omassa vertailussa, jotta vuokran ja omistuksen ylläpitokulut asettuvat rinnakkain. Expandian vakiomallissa vuokraan sisältyvät tilan käyttö sekä rakennuksen huolto, kunnossapito ja vakuutus, ellei toisin sovita. Tontti, perustukset, käyttökustannukset, siivous ja kalusteet eivät sisälly vuokraan. 

Moduulirakennuksen kuukausivuokran muodostumista avaamme artikkelissa “Mitä moduulirakennus maksaa?”.

Kumpi kantaa rakennuskustannusten nousun?

Hintariski koskee molempia vaihtoehtoja, mutta eri kohdassa. Tilastokeskuksen mukaan rakennuskustannukset nousivat kesäkuussa 2026 vuoden takaisesta 2,5 prosenttia (julkaistu 15.7.2026). Omistushankkeessa nousu kohdistuu alkuperäiseen investointiarvioon, jos hanke viivästyy. Vuokravaihtoehdossa ratkaisee, onko kuukausierä sovittu kiinteäksi vai sidottu indeksiin, ja mistä hetkestä mahdollinen korotus alkaa. Tämä on sopimuskysymys, joka kannattaa selvittää jo tarjousvaiheessa. 

Vuokraratkaisun oma aikataulu on tunnettu prosessi, jonka vaiheet olemme kuvanneet erikseen artikkelissa “Moduulihankkeen aikataulu”.

Kenelle jäännösarvo kuuluu?

Jäännösarvon kohdalla vaihtoehdot eroavat rakenteellisesti. Omistetulla rakennuksella tarkastelujakson lopun tilanne kuuluu kokonaislaskelmaan: jäljellä oleva arvo tai jälleenmyyntiarvo vähennetään kustannuksista, ja jos rakennus puretaan, purkukustannus lasketaan mukaan.

Vuokramallissamme jäännösarvo ei jää vuokralaisen laskelmaan: vuokra-ajan päätyttyä moduuli puretaan, kunnostetaan ja siirtyy seuraavaan kohteeseen, jolloin arvo realisoituu meille uudelleenkäyttönä osana kiertotalousmalliamme. Tämän tekee mahdolliseksi moduuliemme yli 30 vuoden käyttöikä.

Miten vertailulaskelma rakennetaan?

Kun tarvittavat tiedot on koottu, vuokraamisen ja omistamisen kustannukset voidaan laskea rinnakkain. Vertailussa käytetään samaa tilaa ja tarkastelujaksoa, ja kummankin vaihtoehdon kustannuserät huomioidaan yhdenmukaisesti. Alla oleva laskentapohja toimii vertailun apuna.

Kustannuserä	Omistusvaihtoehto	Vuokravaihtoehto
Kertainvestointi ja rahoitus	Rakentamisen kertahinta; rahoituksen kustannus huomioidaan joko lainan korkoina tai laskentakorossa, ei molemmissa	Ei rakennuksen hankintahintaa; mahdolliset vakuudet tai ennakkomaksut sopimuksen mukaan
Vuokra	Ei vuokraa	Kuukausivuokra kerrottuna jakson kuukausilla; kiinteä vai indeksisidonnainen sopimuksen mukaan
Ylläpito ja kunnossapito	Huolto ja peruskorjaukset koko jaksolle omana rivinään	Vakiomallissamme sisältyvät vuokraan (huolto, kunnossapito, vakuutus), ellei toisin sovita
Käyttökustannukset	Lämmitys, sähkö, vesi, siivous, vartiointi	Samat erät; eivät sisälly vuokraan
Tontti, perustukset ja liitännät	Omat kustannukset	Eivät sisälly vuokraan; tilaajan kustannus
Muutostyöt jakson aikana	Uusi investointi, jos tarve muuttuu	Sopimusmuutos: lisämoduulit tai sopimuksen tarkastelu yhdessä
Purku ja ennallistaminen jakson lopussa	Purkukustannus, jos rakennus puretaan; lasketaan vain tällä rivillä	Moduulien purku ja poisvienti sopimuksen mukaan; perustusten purku ja tontin ennallistaminen tyypillisesti tilaajalle
Jäännösarvo jakson lopussa	Jäljellä oleva arvo tai jälleenmyyntiarvo, jos rakennus jää käyttöön tai myydään; vähennetään kokonaiskustannuksesta	Ei vuokralaisen laskelmassa; kuuluu vuokranantajalle
Kokonaiskustannus	Kustannuserät yhteenlaskettuina ja diskontattuina samaan hetkeen, jäännösarvo vähennettynä	Kustannuserät yhteenlaskettuina ja diskontattuina samaan hetkeen

Vuokrasarakkeen lähtöluvun saat jo vertailuvaiheessa toimiston konfiguraattorista, joka antaa pohjaratkaisun ja kuukausihinta-arvion. Omistussarakkeen luvut tulevat omasta investointilaskelmasta. Kun molemmat on laskettu samalle jaksolle ja diskontattu samaan hetkeen, vertailu on tehty.

Milloin vuokraaminen ei ole oikea ratkaisu?

Vuokraus ei ole joka tilanteessa edullisin vaihtoehto eikä vuokraaminen sovi jokaiseen tilanteeseen. Kolme selkeää tapausta ovat organisaation poikkeuksellisen edullinen pääoma, odotus siitä, että vuokraus pysyisi taseen ulkopuolella, ja halu omistaa jäännösarvo itse. Näissä laskelma kannattaa tehdä erityisen huolella molemmista vaihtoehdoista.

• Pääoman kustannus on organisaatiolle poikkeuksellisen matala. Jos organisaatiolla on vahva tase, edullinen laina tai käytettävissä avustusrahoitusta, oman rakennuksen elinkaarikustannus voi jäädä vuokrausta pienemmäksi. Tämä lasketaan tapauskohtaisesti. Rahoitusasema ja tilatarpeen kesto vaikuttavat molemmat kannattavuuteen.
• Vuokrauksen odotetaan pysyvän taseen ulkopuolella. IFRS 16 -standardi velvoittaa kirjaamaan taseeseen käyttöoikeusomaisuuden ja vuokrasopimusvelan myös vuokratuista tiloista, lukuun ottamatta lyhytaikaisia ja arvoltaan vähäisiä sopimuksia. Jos vuokrausta harkitaan siksi, että se pysyisi taseen ulkopuolella, IFRS-raportoijalla tämä peruste ei päde, ja päätös kannattaa tehdä kokonaiskustannuksen perusteella. Tämä koskee IFRS:n mukaan raportoivia, kuten pörssiyhtiöitä, ei useimpia kuntia tai pk-yrityksiä, jotka raportoivat kirjanpitolain mukaan. Oma tilanne kannattaa varmistaa tilintarkastajalta.
• Organisaatio haluaa omistaa jäännösarvon itse. Jos tavoitteena on kasvattaa kiinteistösalkkua tai hallita sijaintia strategisesti omistamalla rakennuksen tai tontin, vuokraus ei tuota tätä hyötyä kustannuksista riippumatta. Tällöin päätöstä ei ratkaise pelkkä kustannusvertailu vaan omistamisen tavoiteltu hyöty.

Nämä kolme tilannetta muistuttavat, että toimitiloja ja niissä tuotettavia palveluja kannattaa tarkastella yhtenä kokonaisuutena. Sama lähtökohta on Kuntaliiton julkaisussa ”Harkittua omistajuutta toimitiloihin” (Korhonen & Niemi, 2016).

Usein kysytyt kysymykset

Kannattaako moduulirakennus vuokrata vai ostaa?

Kumpaakaan vaihtoehtoa ei voi julistaa yleispätevästi edullisemmaksi, koska vastaus riippuu pääoman saatavuudesta, tilantarpeen kestosta, vajaakäyttöriskistä ja siitä, kuka kantaa ylläpito- ja purkukustannukset. Luotettavin tapa edetä on käydä samat kysymykset läpi molemmista vaihtoehdoista ja laskea kokonaiskustannus koko tarkastelujaksolta, ei vain ensimmäiseltä vuodelta.

Mitä pääoman sitoutuminen tarkoittaa tilaratkaisussa?

Pääoman sitoutumisella tarkoitetaan, kuinka paljon organisaation omaa tai lainattua pääomaa pitää käyttää kertainvestointina ennen kuin tila on käytössä. Rakennuksen rakentaminen tai ostaminen sitoo pääomaa kertaluonteisesti ja näkyy taseessa. Vuokraamisessa kustannus jakautuu sopimuskaudelle, ja sen kirjanpitokäsittely riippuu sopimuksen ehdoista ja sovellettavista tilinpäätösperiaatteista. Kumpi on organisaatiolle edullisempaa, riippuu muun muassa lainan hinnasta ja siitä, onko pääomalle parempaa käyttöä muualla. Tämän arvioi oma talousjohto tapauskohtaisesti.

Mitä jäännösarvo tarkoittaa toimitilapäätöksessä?

Jäännösarvo tarkoittaa rakennuksen tai tontin arvioitua arvoa sen jälkeen, kun alkuperäinen käyttötarve on päättynyt. Omistetulla rakennuksella jäljellä oleva arvo tai jälleenmyyntiarvo vähennetään kokonaisvertailun kustannuksista; jos rakennus sen sijaan puretaan, purkukustannus lasketaan kustannuksiin. Vuokratussa tilassa jäännösarvo kuuluu vuokranantajalle, joten vuokralaisen ei tarvitse arvioida sitä omaan budjettiinsa erikseen.

Näkyykö toimitilan vuokraus taseessa samalla tavalla kuin omistaminen?

Ei automaattisesti samalla tavalla, mutta ei myöskään aina taseen ulkopuolella. IFRS-tilinpäätösstandardien piirissä raportoivat organisaatiot (esimerkiksi pörssiyhtiöt) kirjaavat IFRS 16 -standardin mukaisesti myös vuokratuista tiloista käyttöoikeusomaisuuden ja vuokrasopimusvelan taseeseensa, lyhytaikaisia ja arvoltaan vähäisiä sopimuksia lukuun ottamatta.

Suomen kirjanpitolain mukaan raportoivilla toimijoilla, kuten useimmilla kunnilla ja pk-yrityksillä, käsittely riippuu sopimuksen ehdoista: kirjanpitolaki sallii tietyin edellytyksin myös rahoitusleasingsopimuksen käsittelyn ostetun omaisuuden tavoin. Oma tilintarkastaja osaa kertoa, miten juuri teidän sopimuksenne käsitellään.

Voiko vuokrattua tilaa muuttaa kesken sopimuskauden, jos tarve muuttuu?

Pääsääntöisesti kyllä, kun ehdot on sovittu etukäteen. Jos tarvitaan lisää tilaa, se hoidetaan lisämoduuleilla, kunhan tontti, perustukset, liitännät ja tarvittava lupa mahdollistavat sen. Jos tarve vähenee kesken määräaikaisen kauden, sopimusta tarkastellaan yhdessä vuokranantajan kanssa ratkaisujen löytämiseksi. Omistetussa rakennuksessa vastaava muutos vaatii yleensä uuden rakennus- tai muutostyöinvestoinnin.

Kun vertailu on tehty ja päädytte vuokraukseen, toimiston konfiguraattorin pohjaratkaisu ja kuukausihinta-arvio toimivat suunnittelun pohjana.

Lähteet ja lisätiedot

• Valtiovarainministeriö:Näkökulmia kuntien kiinteistöihin: Omistaa vai vuokrata? Yhdessä vai erikseen? (kunta- ja uudistusministeri Anu Vehviläinen, 15.11.2018):
• Kuntaliitto – Toimitilat (päivitetty 20.3.2026)
• Suomen Kuntaliitto – Harkittua omistajuutta toimitiloihin  (Korhonen & Niemi, 2016)
• Valtiokonttori – Toimitilamenojen ja -tulojen kirjaaminen
• Helsinki Research Forum (RAKLI kumppanina) –tiedote pääkaupunkiseudun toimistotilojen vajaakäytöstä (2.1.2026)
• Tilastokeskus – Rakennuskustannukset nousivat 2,5 % kesäkuussa 2026 vuoden takaisesta (15.7.2026)
• IFRS 16 -standardi, taustatietoa: https://www.azets.fi/blogi/vuokrasopimusten-aktivointi-ifrs-16-standardin-mukaisesti/ ja https://stakatemia.fi/blogit/ifrs-16-tuo-vuokrasopimukset-taseeseen-vuonna-2019/
• Kirjanpitolaki 1336/1997, 6 luku 18 § (rahoitusleasingsopimus)
• Rakentamislaki 751/2023, 10 § 
• Expandia – Toimiston konfiguraattori