Moduulirakennuksen kilpailutus: 12 kysymystä, jotka kannattaa esittää jokaiselle toimittajalle

Mitkä 12 kysymystä moduulitoimittajalle kannattaa esittää?

Kysymykset toimivat samalla tavalla riippumatta siitä, keneltä tarjousta pyydetään. Niitä kannattaa esittää myös meille Expandialla.

Kysymykset jakautuvat neljään ryhmään: (1) toimittaja, (2) luvat ja sisäilma, (3) sopimuskauden arki sekä (4) hinta ja sopimuskauden loppu. Lista on tarkoitettu tulostettavaksi tai kopioitavaksi pohjaksi, jota täydennetään hankekohtaisesti.

Toimittaja ja kokemus

Referenssit kertovat, mitä toimittaja on rakentanut, ja käyttäjät kertovat, miten tilat toimivat arjessa. Siksi kysymykset 1 ja 2 kannattaa esittää eri ihmisille. Taloustiedot pyydetään siltä yhtiöltä, joka allekirjoittaa sopimuksen ja vastaa huollosta koko kauden.

1.Missä samankokoisissa ja samaan käyttöön tulleissa kohteissa olette olleet toimittajana, ja voimmeko soittaa hankkeen tilaajalle?

2. Voimmeko keskustella tiloja päivittäin käyttävien ihmisten kanssa siitä, miten tilat ovat toimineet pitkien vuokrasuhteiden aikanan?

3. Mikä yhtiö on sopimuspuolenamme, ja mitkä sen tilinpäätöstiedot saamme tarjouksen liitteeksi?

Luvat, ympäristötiedot ja sisäilma

Rakentamislupaa (aiemmin rakennuslupa) haettaessa luvan hakija tarvitsee moduuleja koskevat asiakirjat, ja osassa uusista rakennuksista myös ympäristötietoja. Kun asiakirjat ovat tiedossa jo tarjousvaiheessa, täydennyspyyntöjen riski pienenee.

4. Mitkä moduuleja koskevat asiakirjat toimitatte rakentamislupahakemukseen, ja mitä jää pääsuunnittelijamme tehtäväksi?

5. Mitä ympäristötietoja, kuten EPD-ympäristöselosteita, saamme juuri tarjoamastanne moduulityypistä, ja kuka laatii hankekohtaiset selvitykset?

6. Mitä materiaaleja sisätiloissa käytetään, miten ilmanvaihto on mitoitettu, ja millä asiakirjoilla ja käyttöönottotarkastuksilla tämä osoitetaan?

Sopimuskauden arki

Saatavuus, huolto, vasteaika ja muutosmahdollisuudet eivät näy tarjouksen hinnassa, mutta ne ratkaisevat, miten tilat toimivat vuodesta toiseen. Näihin kannattaa pyytää kirjallinen vastaus ja liittää se sopimukseen.

7. Milloin tilat ovat käyttöönottovalmiit, tuleeko kalusto varastosta vai toisesta kohteesta, ja mistä aikataulu riippuu?

8. Mitä huoltokäynti sisältää, kuinka usein se tehdään, ja mitä huolto ei kata?

9. Kuinka nopeasti otatte kiireellisen vikailmoituksen vastaan, aloitatte korjauksen ja korjaatte vian, ja miten vikailmoitus toimii iltaisin ja viikonloppuisin?

10. Millä ehdoilla, hinnoilla ja aikataululla tilaa voi laajentaa tai pienentää kesken kauden, ja mikä on vähimmäisvuokra-aika ja irtisanomisaika?

Hinta ja sopimuskauden loppu

Vuokran sisältö, energiankulutus ja purku kuuluvat samaan kokonaiskustannukseen, vaikka ne osuvat sopimuksen eri vaiheisiin. Vertailu onnistuu parhaiten, kun jokainen tarjoaja laskee kustannuksen samanpituiselle sopimuskaudelle.

11. Mikä on samanpituisen sopimuskauden kokonaiskustannus eriteltynä kuukausivuokraan ja kertaeriin, onko vuokra kiinteä vai sidottu indeksiin, ja mikä on rakennuksen lämmitystapa ja arvioitu energiankulutus?

12. Kuka purkaa moduulit sopimuskauden lopussa, miten purku laskutetaan ja kuka ennallistaa tontin?

Hyvä hintavastaus erittelee ainakin varustelun, kuljetuksen ja asennuksen, huollon, vakuutuksen, perustukset, liitännät, luvat ja purun. Kustannuserät ja niiden tavallinen vastuunjako on käyty tarkemmin läpi artikkelissamme ”Mitä moduulirakennus maksaa? Kustannuserät, joista kokonaishinta muodostuu”.

Mistä tunnistaa hyvän vastauksen?

Hyvä vastaus on eritelty ja kirjallinen. Yleisluontoinen vakuuttelu ei vielä ole ongelma, mutta se on merkki siitä, että asiasta kannattaa pyytää lisäselvitystä.

Kysymys	Miksi se kannattaa kysyä	Hyvä vastaus sisältää	Milloin tarvitaan lisäselvitystä?
1. Referenssit	Yleinen kokemus ei kerro osaamisesta juuri tässä koossa ja käytössä.	Nimetyt kohteet, koko, käyttötarkoitus ja tilaajan yhteystieto.	Vastauksessa on vain yleislukuja.
2. Käyttäjien kokemus	Referenssi kertoo toimituksesta, käyttäjä arjesta.	Yhteys käyttäjään tai paikkakäynti toteutettuun kohteeseen.	Näyttönä on vain toimittajan omia sitaatteja.
3. Sopimuspuolen talous	Toimittajan on pystyttävä huoltamaan tiloja koko kauden.	Sopimuspuolen tilinpäätöstiedot ja tarvittaessa konsernin tiedot.	Taloustietoja ei anneta.
4. Lupa-asiakirjat	Puuttuva asiakirja viivästyttää lupakäsittelyä.	Eritelty asiakirjalista ja vastuunjako luvan hakijan kanssa.	Toimittaja lupaa hoitaa luvan erittelemättä, mitä se tarkoittaa.
5. Ympäristötiedot	Osa uusista rakennuksista kuuluu ilmastoselvitysvelvoitteen piiriin.	Tarjottua moduulityyppiä koskevat selosteet ja vastuunjako selvityksistä.	Ympäristötiedot ovat yleisiä eivätkä koske tarjottua tuotetta.
6. Sisäilma	Kuvaus ei vielä kerro, miten tilat toimivat.	Materiaalien päästöluokitus, ilmanvaihdon mitoitus ja tarkastuspöytäkirjat.	Vastauksessa ei ole asiakirjoja.
7. Saatavuus	Vapaa kalusto ei yksin ratkaise valmistumista.	Käyttöönottopäivä ehtoineen ja tieto kaluston lähteestä.	Aikataulua ei sidota päivämääriin.
8. Huollon sisältö	Maininta huollosta ei kerro, mitä huolto tarkoittaa.	Käyntien tiheys, tarkastettavat järjestelmät ja rajaukset.	Sisältöä tai tiheyttä ei eritellä.
9. Vasteaika	Ilman kirjausta vasteaika selviää vasta vikatilanteessa.	Vastaanotto-, aloitus- ja korjausajat sekä palvelu ilta- ja viikonloppuisin.	Luvataan vain, että asiat hoidetaan nopeasti.
10. Muutokset kesken kauden	Laajennus riippuu tontista, perustuksista, liitännöistä ja luvasta.	Ehdot, hinnoittelu, aikataulu ja irtisanomisehdot.	Laajennus luvataan ilman ehtoja.
11. Kokonaiskustannus	Sama kuukausihinta voi kattaa eri asioita, eikä energia välttämättä sisälly vuokraan.	Erittely, alv-käsittely, indeksiehto, lämmitystapa ja energia-arvio.	Tarjouksessa on yksi kuukausiluku.
12. Purku	Purku ja tontin ennallistaminen ovat sopimuskohtaisia.	Purkaja, laskutustapa ja vastuu tontista.	Asia jätetään sovittavaksi myöhemmin.

Miten Expandia vastaa näihin kysymyksiin?

Osaan kysymyksistä vastaamme jo julkisilla tiedoilla. Parhaiten vertailu onnistuu, kun pyydät meiltä vastaukset kaikkiin 12 kysymykseen samassa muodossa kuin muilta tarjoajilta.

Expandia on vuonna 1989 Ruotsissa perustettu perheyhtiö. Suomessa olemme toimineet vuodesta 2018 lähtien tytäryhtiön kautta.

Sopimuspuolen taloustiedot (kysymys 3) kannattaa pyytää meiltä tarjousvaiheessa.

Lupahakemukseen (kysymys 4) toimitamme moduuleja koskevat asiakirjat ja tuemme pääsuunnittelijaa, ja luvan hakee tilaaja, ellei sopimuksessa sovita laajemmasta palvelusta.

Sisätiloissa käytämme M1-luokiteltuja materiaaleja, ja rakennuksissamme on koneellinen ilmanvaihto (kysymys 6).

Tarjottavaa moduulityyppiä koskevat ympäristöselosteet (kysymys 5) kannattaa pyytää tarjouksen liitteeksi.

Teemme huoltokäynnit kaksi kertaa vuodessa, ja ilmanvaihto- ja sähköjärjestelmät tarkastamme kolmen vuoden välein (kysymys 8).

Sopimusasiakkaamme voivat tehdä vikailmoituksen ympäri vuorokauden huoltokumppanimme palvelukeskuksen kautta, ja huollon puhelin palvelee arkisin kello 7–17. Kiinteää tuntimääräistä vasteaikaa emme julkaise, joten kysymykseen 9 kannattaa pyytää kirjallinen vastaus myös meiltä.

Lämmitys toteutetaan sähköllä tai vesikiertoisena, ja siihen voidaan yhdistää lämpöpumppu, kaukolämpö tai aurinkopaneelit (kysymys 11).

Moduulien purku kuuluu meille, mutta se, sisältyykö purku kuukausivuokraan vai laskutetaanko se erikseen, sovitaan sopimuksessa (kysymys 12).

Järjestämme pyynnöstä paikkakäyntejä toteutettuihin kohteisiin (kysymykset 1 ja 2). Toteutuksiamme ovat esimerkiksi Keravan Energian 200 m²:n ja Metsä Groupin Vilppulan sahan 285 m²:n tilat, ja lisää kohteita löytyy referenssisivultamme.

Jos suunnittelet moduulirakennuksen kilpailutusta, voit lähettää nämä 12 kysymystä meille ja käymme vastaukset läpi hankkeesi reunaehtojen kanssa. Toimistotilan kokoa ja alustavaa kuukausihintaa voit hahmotella myös toimiston konfiguraattorillamme.

Kaksikerroksinen%20ruskea%20moduulirakennus%20vehre%E4n%20koulupihan%20laidalla.%20Rakennuksessa%20on%20kaksi%20siipe%E4%2C%20joita%20yhdist%E4%E4%20katettu%20kulkuyhteys.

Milloin moduulirakennuksen vuokraus on kilpailutettava hankintalain mukaan?

Moduulirakennuksen vuokraus on kilpailutettava hankintalain (1397/2016) mukaan, kun hankkija on hankintayksikkö ja hankinnan ennakoitu arvo ylittää hankinnan lajin mukaisen kynnysarvon. Siksi ensin ratkaistaan, onko kyse tavarahankinnasta vai rakennusurakasta.

Hankintayksiköitä ovat muun muassa valtion ja kuntien viranomaiset, julkisoikeudelliset laitokset sekä kuka tahansa hankkija, joka saa hankintaan julkista tukea yli puolet sen arvosta. Tavarahankinta kattaa myös tuotteiden vuokrauksen ja leasingin. Rakennusten vuokrasopimus on rakennusurakka, jos vuokrattavat tilat rakennetaan hankintayksikön määritelmien ja vaatimusten mukaisesti.

Hankinnan laji	Kansallinen kynnysarvo	EU-kynnysarvo (kunnat ym., 2026)
Tavarahankinta, myös vuokraus	60 000 €	216 000 €
Rakennusurakka	150 000 €	5 404 000 €

Arvot ovat ilman arvonlisäveroa. Hankinnan arvo ei ole yksittäinen kuukausivuokra, vaan suurin maksettava kokonaiskorvaus optioineen ja pidennyksineen. Toistaiseksi voimassa olevassa tavaroiden vuokrauksessa arvona käytetään kuukausiarvoa kerrottuna luvulla 48.

Kansallisen kynnysarvon alittaviin hankintoihin hankintalakia ei sovelleta, ja silloin menettelyä ohjaa hankintayksikön oma hankintaohje.

Kaksikerroksisen%20moduulirakennuksen%20ruskea%20puuverhoiltu%20julkisivu%2C%20jossa%20on%20kaksi%20pitk%E4%E4%20ikkunarivi%E4.%20Rakennuksen%20vieress%E4%20kasvaa%20suuria%20puita.

Saako moduulirakennuksen tarjouksen valita pelkän hinnan perusteella?

Hankintayksikkö saa valita tarjouksen pelkän hinnan perusteella, sillä valinta halvimman hinnan, edullisimpien kustannusten ja parhaan hinta-laatusuhteen välillä on sen harkinnassa. EU-kynnysarvon ylittävissä muissa kuin tavarahankinnoissa pelkän hinnan käyttö on perusteltava, esimerkiksi hankinta-asiakirjoissa tai hankintapäätöksessä. Kansallisissa hankinnoissa perusteluvelvollisuutta ei ole.

Valintaperuste ja vertailuperusteet on ilmoitettava hankintailmoituksessa tai tarjouspyynnössä. Siksi kysymykset kannattaa muuttaa tarjouspyyntöön sopivaan muotoon jo valmisteluvaiheessa. Osa niistä on hankinnan vähimmäisvaatimuksia, kuten ilmanvaihdon suorituskyky. Osa on sopimusehtoja tai vertailuperusteita, kuten huollon vasteaika. Tarjoajan soveltuvuusvaatimuksia ovat tyypillisesti riittävä liikevaihto, vastuuvakuutus ja referenssit vastaavista toimituksista.

Kilpailutus vie aikaa tarjousajan, tarjousten arvioinnin ja hankintapäätöksen verran. EU-hankinnoissa tarjousajalle on laissa vähimmäispituudet, ja kansallisessa hankinnassa hankintayksikkö asettaa riittävän ajan itse.

Hankkeen muut vaiheet on kuvattu artikkelissamme ”Moduulihankkeen aikataulu – mitä kaikkea tapahtuu ensimmäisen yhteydenoton ja käyttöönoton välillä?”.

Punainen%20lippalakki%20p%E4%E4ss%E4%E4n%20hymyilev%E4%20lapsi%20seisoo%20leikkipuiston%20punaisen%20liukum%E4en%20yl%E4p%E4%E4ss%E4.%20Taustalla%20n%E4kyy%20vaalea%20rakennus%20ja%20vehreit%E4%20puita.

Milloin kevyempi toimittajavertailu riittää?

Kevyempi vertailu riittää, kun hankkija ei ole hankintayksikkö, hankinnan arvo jää kansallisen kynnysarvon alle tai tarve on pieni ja lyhyt. Äkillinen tarve sen sijaan oikeuttaa ohittamaan kilpailutuksen vain tiukoin ehdoin.

Hankkija on yksityinen yritys.

Tavallinen yritys voi käyttää listaa vapaasti ilman muodollista tarjouspyyntöä. Poikkeuksena on hankinta, johon yritys saa julkista tukea yli puolet sen arvosta, sillä silloin yritys on hankintalain tarkoittama hankintayksikkö.

Hankinnan arvo jää kynnysarvon alle.

Silloin kysymysten läpikäynti yhden tai kahden toimittajan kanssa voi olla tarkoituksenmukaisempaa kuin tarjouskierros, kunhan hankintayksikön oma hankintaohje sen sallii.

Tarve on äkillinen.

Kynnysarvon ylittävässä hankinnassa kiire oikeuttaa suorahankintaan vain, kun sopimuksen tekeminen on ehdottoman välttämätöntä eikä määräaikoja voida noudattaa hankintayksiköstä riippumattoman, ennalta arvaamattoman syyn aiheuttaman äärimmäisen kiireen vuoksi. Tavallinen aikataulupaine ei täytä näitä ehtoja. Kun ehdot täyttyvät, listasta kannattaa käydä läpi ainakin saatavuutta, sisäilmaa ja vasteaikaa koskevat kysymykset.

Tarve on pieni ja lyhyt.

Kun hankitaan yksittäinen työmaatoimisto muutamaksi kuukaudeksi, kysymykset ympäristötiedoista, laajennettavuudesta ja käyttäjien kokemuksista ovat raskaita suhteessa hankintaan.

Yksinkertaisemman vertailun perusteet on koottu artikkeliimme ”Toimistokontti vai työmaatoimisto? Näin valitset työmaalle oikeat tilat”.

Tarkistuslista on hyödyllisimmillään monivuotisessa hankinnassa, jossa toimittajaehdokkaita on useita ja tarjousten vertailuun on varattu aikaa.

Kaksi%20vaaleahiuksista%20lasta%20kurkistaa%20leikkis%E4sti%20vaalean%20puurakennuksen%20kulman%20takaa.%20Taustalla%20n%E4kyy%20aurinkoinen%2C%20vehre%E4%20piha%20ja%20suuria%20puita.

Usein kysytyt kysymykset

Mikä kynnysarvo koskee moduulirakennuksen vuokrausta?

Moduulirakennuksen vuokrauksen kynnysarvo riippuu siitä, onko kyse tavarahankinnasta vai rakennusurakasta. Tavarahankinta kattaa myös tuotteiden vuokrauksen, ja sen kansallinen kynnysarvo on 60 000 euroa. Jos vuokrattavat tilat rakennetaan hankintayksikön määritelmien ja vaatimusten mukaan, kyse on rakennusurakasta, jonka kansallinen kynnysarvo on 150 000 euroa.

Miten vuokrasopimuksen arvo lasketaan kynnysarvoa varten?

Vuokrasopimuksen arvo lasketaan koko sopimuksen suurimmasta maksettavasta kokonaiskorvauksesta, ja mukaan luetaan myös optiot ja pidennykset. Toistaiseksi voimassa olevassa tavaroiden vuokrauksessa arvo on kuukausiarvo kerrottuna 48:lla.

Pitääkö pelkän hinnan käyttö valintaperusteena perustella?

Pelkän hinnan käyttö on perusteltava vain EU-kynnysarvon ylittävissä muissa kuin tavarahankinnoissa. Kansallisessa hankinnassa hankintayksikkö voi valita halvimman tarjouksen ilman erillisiä perusteluja, kunhan valintaperuste on ilmoitettu etukäteen.

Miten moduulitoimittajien tarjouksista saa vertailukelpoisia?

Moduulitoimittajien tarjouksista saa vertailukelpoisia, kun tarjouspyyntö edellyttää jokaiselta saman erittelyn samanpituiselle sopimuskaudelle. Silloin esimerkiksi purku, huolto ja energiankulutus eivät ole yhdessä tarjouksessa mukana ja toisesta poissa.

Voiko yritys käyttää tarkistuslistaa ilman muodollista kilpailutusta?

Yritys voi käyttää tarkistuslistaa vapaasti toimittajatapaamisessa tai neuvottelussa, koska tavallinen yritys ei ole hankintalain tarkoittama hankintayksikkö. Poikkeus on hankinta, johon yritys saa julkista tukea yli puolet sen arvosta.

Ratkaisumme